Investimentos em imóveis, precisamos falar sobre eles

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Investimentos em imóveis, precisamos falar sobre eles

Imagem: Imovelweb
Imagem: Imovelweb

O que é investir?

É injetar recurso financeiro em algum lugar visando alguma produção de bem ou serviço que gere renda e fundamente um retorno financeiro para os envolvidos. Se não houver qualquer produção ou prestação de serviço, não é investimento, é especulação na valorização de um bem, baseada puramente em oferta e demanda.

E no imóvel qual o serviço?

Serviços de locação para moradia, hospedagem ou sediar empreendimentos em geral.

Um investimento muito bom e tradicional no Brasil é no mercado imobiliário. E há um fator histórico que justifica isso. Imaginamos o seguinte cenário: início da década de 90, inflação galopante, constante trocas de moedas, economia e política instável. Quando um assalariado recebia sua renda mensal, sua primeira ação era ir ao mercado, encher o carrinho e a sua dispensa, pois quanto mais ele demorasse, menor seu poder de compra devido a inflação.

O mesmo ocorria com o investidor. Quando ele recebia um alto valor, sua primeira atitude era buscar algum ativo para imobilizar e proteger seu capital e seu poder de compra. Por isso investir em imóveis se tornou comum no Brasil.

Agora, imaginamos o cenário seguinte: plano real, estabilidade monetária, juros caindo. Com esse cenário, não comprava apenas imóveis quem tinha dinheiro para pagar à vista ou em poucas parcelas, mas possibilitou financiamento de longo prazo pelos bancos e financeiras. Com isso, muitas pessoas que antes não tinham condições de ter sua casa própria, puderam sair do aluguel. Esse cenário gerou um aquecimento na economia e no mercado imobiliário, transformando imóveis não apenas num bem sólido e seguro, mas também muito rentável nesse período. Muita gente ganhou muito dinheiro investindo em imóveis nessa época. Mas esse tempo passou.

E hoje? 2020, estabilidade monetária, juros baixos. Os imóveis supervalorizaram nos últimos anos, mas já estão com preços relativamente caros, e há alguns anos com preço estável, tendo uma “valorização” que na verdade é correção da inflação em muitos dos casos.

Quando geralmente há oportunidades de ganhos no mercado imobiliário:

1) Quando você compra de alguém que precisa vender rápido, e por isso consegue barganhar um preço abaixo do mercado;
2) Quando você compra um imóvel, e a região em que está situado cresce, fundamentando uma valorização do ativo;
3) Quando você está construindo, ou financiando uma obra, e você adianta esse recurso para a construtora (ou compra o imóvel na planta), possibilitando que a construtora não utilize seu capital de giro ou não recorra à empréstimos bancários. Você adianta seu recurso, e ganha um juro ou ágio por isso;
4) Quando você tem uma carteira de imóveis para locação, e ganha aluguel.

Apesar de tudo isso, o imóvel tem vantagens e desvantagens:

A grande vantagem do ativo imobiliário é sua solidez. Se você não vender, o imóvel sempre estará lá.

Mas há também algumas desvantagens que podem ser relevantes e devem ser postas no papel: Imóvel tem depreciação, demanda reformas de manutenção. Imóvel tem custos de impostos, como IPTU. Imóveis podem ter riscos ambientais ou de mudanças na legislação, que podem afetar sua demanda e consequentemente seu valor. Mas acima de tudo, os imóveis têm baixa liquidez. Ou seja, se você tem 1 milhão de reais em imóveis, e precisar de 50 mil reais para uma oportunidade ou uma emergência, você não tem esse dinheiro. Você perde a oportunidade, não resolve sua necessidade, ou precisará vender o imóvel por um valor abaixo do que o mercado precifica para encontrar alguém que aceite comprar o ativo quando você precisa.

A forma mais comum de investir em imóveis é comprar o ativo. Mas há uma alternativa bem interessante (e rentável) que resolve muitos dos problemas ao investir em imóveis. Que é através de Fundos de Investimentos Imobiliários (FII). E eu vou explanar um pouco sobre o tema na sequência.

Ao contrário do que muito Youtuber diz, investimento em FII não é conservador, pois é um investimento em renda variável. Ou seja, esses investimentos têm volatilidade devido à oscilação de mercado. Dizem que é conservador por ter garantia do imóvel. Mas uma ação tem garantia dos bens da empresa, que muitas vezes incluem imóveis.

Investimento em Fundo Imobiliário é muito parecido com investimento em ações. Quando você compra uma ação, você compra cota de uma empresa. Quando você compra um FII, você compra cota de um CNPJ que têm imóveis. Uma ação, é uma cota de uma empresa, onde você se torna sócio visando obter ganhos com lucro da empresa (dividendos) e com crescimento da empresa (valorização da cota). Em um FII, você tem a cota de um imóvel, e da mesma maneira você se torna sócio de um CNPJ, obtendo ganhos mensais de aluguel (dividendos) e com o crescimento do empreendimento imobiliário (valorização da cota).

Mas as grandes vantagens de investir em imóveis através de cotas de fundos imobiliários, é que resolvemos várias dificuldades de investir direto no ativo:

1) Liquidez: as cotas são negociadas em mercado em tempo real. Se você precisar comprar ou vender as cotas, você consegue negociar na hora via Homebroker, e o dinheiro entra em dois dias úteis na sua conta. Ou seja, se você tem 1 milhão em FII, e precisa de 50 mil, você consegue sem dificuldades;
2) Acessível: Para comprar um imóvel, é necessário ter o valor do imóvel (que geralmente é caro), ou financiar uma parte. Com os FIIs, você consegue comprar cotas a preços bem em conta, abaixo de 100 reais muitas vezes;
3) Diversificação: Como a cota é acessível, ao invés de comprar apenas um empreendimento, ou precisar de alto valor para conseguir distribuir, você consegue comprar várias cotas de FII em setores diversos: Shoppings, escritórios, galpões etc. Isso possibilita um menor risco setorial e maior segurança ao investir.
4) Oportunidades: Ao investir em FIIs, conseguimos acessos à grandes empreendimentos em grandes centros urbanos, como prédios em centros financeiros, shoppings centers, e outros de grandes negócios. Com isso temos acesso a rentabilidades de aluguel e oportunidade de valorização muitas vezes superior ao que teríamos investindo em nossa região.

Mas antes de pegar seu dinheiro e sair comprando uma casa, um apartamento, ou uma cota de fundo imobiliário, o mais importante é ter muito claro qual seu objetivo.

Imóveis físicos são importantes e necessários numa carteira de investimentos, pois além de solidez, são a segurança de uma família e a realização de um sonho. Fundos imobiliários são uma excelente opção quando o objetivo é investimento e diversificação. Mas além dessas opções do mercado imobiliário físico e financeiro, há outras opções que podem ser mais adequadas à sua necessidade. Por isso, ao pensar em investimento, antes da tomada de decisão é importante saber exatamente seu perfil e objetivo.

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